Mehr als 100 Meter lang, vier Etagen hoch und rund 12.000 Quadratmeter groß: Die Mandaukaserne gehört zu den eindrucksvollsten, aber auch schwierigsten Immobilien Zittaus. Ehrenamtliche Helfer haben das denkmalgeschützte Gebäude vor dem Einsturz bewahrt. Doch für eine vollständige Sanierung fehlen weiterhin Geld, Nutzer und ein tragfähiges Konzept.
Zittau.
Sie wirkt wie eine Festung, ein Schloss oder eine riesige Burganlage. Die Mandaukaserne am südlichen Rand der Zittauer Innenstadt ist kaum zu übersehen. Mit ihren Türmen, Zinnen und langen Gebäudeflügeln gehört sie zu den markantesten Bauwerken der Stadt.
Doch hinter der eindrucksvollen Fassade zeigt sich ein anderes Bild: leere Zimmer, alte Kachelöfen, lange Flure, beschädigte Fenster und sichtbare Spuren jahrzehntelangen Leerstands.
Seit 1997 wird das Gebäude nicht mehr regulär genutzt. Trotz jahrelanger Sicherungsarbeiten ist weiterhin offen, wie die Mandaukaserne dauerhaft gerettet und mit neuem Leben gefüllt werden kann.
12.000 Quadratmeter und mehrere hundert Zimmer
Die Dimensionen des Gebäudes sind gewaltig. Die Mandaukaserne erstreckt sich über mehr als 100 Meter und verfügt über vier Etagen. Nach Angaben des heutigen Eigentümers Thomas Göttsberger umfasst der Komplex rund 12.000 Quadratmeter Wohnfläche.
Hinzu kommen mehrere hundert Zimmer und mehrere hundert Fenster. Schon allein diese Größe macht deutlich, warum eine Sanierung nicht mit einem gewöhnlichen Wohnhaus vergleichbar ist.
Die Mandaukaserne wurde 1868 und 1869 als Garnison für das königlich-sächsische Militär errichtet. Zeitweise waren dort etwa 1.200 Soldaten untergebracht. Nach dem Ende des Ersten Weltkriegs verlor das Gebäude seine militärische Funktion.
Später wurde die ehemalige Kaserne zu einem Wohnhaus umgebaut. In den 1980er-Jahren sollen dort zeitweise bis zu 500 Menschen gelebt haben. Mehr als 120 Mieter waren in dem riesigen Komplex registriert.
Ehemalige Bewohner erinnern sich an eine eigene Welt
Für frühere Bewohner war die Mandaukaserne weit mehr als nur ein Wohnblock. Die langen Flure, großen Innenhöfe und zahlreichen Räume bildeten beinahe eine eigene kleine Welt.
Ehemalige Mieter erinnern sich daran, als Kinder auf den Fluren Fahrrad gefahren, im Hof gespielt und auf den Dachböden Abenteuer erlebt zu haben. Noch heute befinden sich in einigen Räumen Kachelöfen. Alte Hinweisschilder der DDR-Wohnungswirtschaft hängen weiterhin an den Wänden.
Der Wohnkomfort war allerdings bescheiden. Toiletten befanden sich teilweise auf den Fluren. Wasser musste für das Baden in die Wohnungen getragen werden. Die riesige Anlage war bereits damals schwer zu bewirtschaften und zu modernisieren.
Seit fast drei Jahrzehnten ohne dauerhafte Nutzung
Im Jahr 1997 zogen die letzten regulären Bewohner aus. Seitdem steht die Mandaukaserne weitgehend leer.
Der jahrzehntelange Leerstand setzte dem Gebäude schwer zu. Undichte Dächer, eindringendes Wasser, beschädigte Decken, kaputte Fenster und Vandalismus führten dazu, dass zeitweise sogar ein Abriss zur Diskussion stand.
Das wäre für Zittau ein erheblicher Verlust gewesen. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und ist wegen seiner neobyzantinischen Architektur in Sachsen nahezu einzigartig.
Vor rund zehn Jahren kaufte der in Ostritz lebende Thomas Göttsberger die Mandaukaserne. Der Finanzbeamte engagiert sich seit Jahren für gefährdete Baudenkmale und wollte verhindern, dass der riesige Komplex abgerissen wird.
Ehrenamtliche Helfer verhinderten den Einsturz
Dass die Mandaukaserne heute überhaupt noch steht, ist auch zahlreichen freiwilligen Helfern zu verdanken.
In den vergangenen Jahren wurden Löcher in Dächern und Fußböden geschlossen, Fenster repariert, Vandalismusschäden beseitigt und gefährdete Gebäudeteile gesichert. Unterstützer und Denkmalfreunde arbeiteten teilweise unentgeltlich an dem Komplex.
Dadurch konnte die akute Einsturzgefahr offenbar zunächst abgewendet werden. Eine dauerhafte Sanierung ist das jedoch nicht. Die bisherigen Maßnahmen dienen vor allem dazu, den weiteren Verfall zu bremsen.
Der Zustand bleibt schwierig. Solange keine umfassende Nutzung gefunden wird, müssen Dächer, Fenster, Mauern und Decken immer wieder kontrolliert und notdürftig repariert werden.
Eigentümer kann vollständige Sanierung nicht finanzieren
Eigentümer Göttsberger räumt offen ein, dass er die denkmalgerechte Sanierung der Mandaukaserne nicht aus eigenen Mitteln finanzieren kann.
Bereits vor Jahren wurden mögliche Sanierungskosten in zweistelliger Millionenhöhe genannt. Angesichts gestiegener Bau-, Energie- und Materialkosten dürfte eine vollständige Wiederherstellung heute kaum günstiger sein.
Hinzu kommen Anforderungen an Brandschutz, Barrierefreiheit, Statik, Energieversorgung, Heizung, Sanitäranlagen und Denkmalschutz. Praktisch die gesamte technische Infrastruktur müsste neu aufgebaut werden.
Der Eigentümer bemüht sich nach eigenen Angaben intensiv darum, Nutzer und Investoren zu finden. Doch die wirtschaftliche Lage Zittaus erschwere die Suche. Große Investoren würden häufig davor zurückschrecken, Millionenbeträge in einen so großen Komplex an einem strukturschwachen Standort zu investieren.
Ohne Nutzungskonzept keine Fördermittel
Für die Rettung eines solchen Gebäudes wären erhebliche Fördermittel notwendig. Doch öffentliche Gelder werden in der Regel nicht allein für den Erhalt einer leeren Immobilie vergeben.
Es braucht ein belastbares Konzept, das erklärt, wie das Gebäude langfristig genutzt, unterhalten und finanziert werden soll.
Genau daran fehlt es bislang.
Die Stadt Zittau lehnt einen Ankauf derzeit ab. Stadtsprecher Kai Grebasch erklärte, eine Kommune könne ein Gebäude dieser Größenordnung nicht allein deshalb kaufen, um es zunächst zu sichern. Auch ein leer stehendes und lediglich erhaltenes Gebäude verursache dauerhaft erhebliche Kosten.
Damit entsteht ein klassisches Problem: Ohne Nutzer gibt es kaum Fördermittel. Ohne Fördermittel kann das Gebäude nicht saniert werden. Ohne Sanierung finden sich wiederum nur schwer Nutzer.
Frühere Millionenförderung brachte keinen Durchbruch
Bereits 2017 war die Mandaukaserne als nationales Projekt des Städtebaus ausgewählt worden. Damals standen mehrere Millionen Euro an Bundesmitteln im Raum.
Der erhoffte Durchbruch blieb jedoch aus. Ein entscheidendes Problem war schon damals, dass die Stadt nicht Eigentümerin des Gebäudes war und kein abschließend umsetzbares Nutzungs- und Finanzierungskonzept vorlag.
Die Geschichte zeigt: Förderzusagen allein reichen nicht. Es braucht einen Eigentümer, einen Investor, einen Betreiber und ein langfristig tragfähiges Geschäftsmodell.
Welche Nutzung wäre überhaupt möglich?
An Ideen für die Mandaukaserne mangelt es grundsätzlich nicht. Diskutiert wurden über die Jahre immer wieder unterschiedliche Modelle:
- Wohnungen und altersgerechtes Wohnen
- Studentenwohnungen
- Hotel oder Jugendherberge
- Bildungs- und Hochschulnutzung
- Ateliers und Werkstätten
- Kultur- und Veranstaltungsräume
- Büro- und Gewerbeflächen
- Mischung aus Wohnen, Kultur und Gewerbe
Eine einzelne Nutzung dürfte für 12.000 Quadratmeter allerdings kaum ausreichen. Realistischer wäre wahrscheinlich ein gemischtes Quartier mit mehreren voneinander unabhängigen Bereichen.
Denkbar wäre beispielsweise eine Kombination aus Wohnungen, kleinen Gewerbeflächen, Räumen für Vereine, Kulturangeboten und touristischer Nutzung.
Doch selbst ein gemischtes Konzept müsste genügend Einnahmen erzielen, um Betrieb, Heizung, Wartung und spätere Reparaturen bezahlen zu können.
Wohnungen allein könnten zu riskant sein
Auf den ersten Blick erscheint der Umbau zu Wohnungen naheliegend. Schließlich wurde die Mandaukaserne bereits über viele Jahrzehnte als Wohngebäude genutzt.
Doch Zittau verfügt zugleich über zahlreiche leer stehende Wohnungen und sanierungsbedürftige Altbauten. Hunderte neue Wohneinheiten in der Mandaukaserne könnten deshalb den bestehenden Wohnungsmarkt zusätzlich belasten.
Zudem wären die langen Flure, tiefen Gebäudeteile und denkmalgeschützten Strukturen nur mit großem Aufwand in moderne Wohnungen umzubauen.
Ein reines Wohnprojekt dürfte deshalb wirtschaftlich schwierig werden. Erfolgversprechender könnte eine schrittweise Entwicklung sein, bei der zunächst einzelne Gebäudeteile saniert und genutzt werden.
Könnte die Hochschule eine Rolle spielen?
Die Mandaukaserne liegt vergleichsweise nahe an Einrichtungen der Hochschule Zittau/Görlitz. Daher wurde immer wieder über studentisches Wohnen, Forschung, Bildung oder eine teilweise Hochschulnutzung nachgedacht.
Die Hochschule könnte jedoch kaum allein einen Komplex dieser Größe füllen. Trotzdem wäre eine Beteiligung als einer von mehreren Nutzern denkbar.
Möglich wären Studentenapartments, Seminar- und Projekträume, Werkstätten, Gründerbüros oder Flächen für internationale Hochschulkooperationen.
Gerade die Lage im Dreiländereck könnte für grenzüberschreitende Bildungs- und Kulturprojekte interessant sein.
Gefahr eines endlosen Provisoriums
Die bisherigen Sicherungsmaßnahmen haben Zeit gewonnen. Doch Zeit allein rettet kein Gebäude.
Jedes weitere Jahr ohne dauerhafte Nutzung bedeutet neue Schäden und zusätzliche Kosten. Selbst ein gesichertes Dach muss irgendwann erneuert werden. Fenster, Fassaden und Holzbalken verschlechtern sich weiter, wenn Räume weder beheizt noch regelmäßig genutzt werden.
Die Mandaukaserne darf deshalb nicht dauerhaft zu einem Denkmal werden, das zwar nicht abgerissen wird, aber dennoch langsam verfällt.
Das ehrenamtliche Engagement verdient Anerkennung. Es kann jedoch keine vollständige Sanierung eines 12.000 Quadratmeter großen Gebäudes ersetzen.
Stadt und Eigentümer müssen gemeinsam nach Investoren suchen
Auch wenn die Stadt einen Ankauf ablehnt, bleibt die Mandaukaserne eine zentrale städtebauliche Aufgabe Zittaus.
Das Gebäude prägt einen ganzen Stadtbereich. Sein Verfall beeinflusst das Umfeld, den Eindruck von Besuchern und die Entwicklung angrenzender Grundstücke.
Deshalb sollte die Stadt den Eigentümer bei der Suche nach Investoren, Förderprogrammen und Nutzern aktiv unterstützen. Denkbar wäre eine gemeinsame Projektgruppe mit Vertretern der Stadt, des Denkmalschutzes, der Hochschule, der Wirtschaftsförderung und möglicher Betreiber.
Notwendig wäre zunächst eine realistische Machbarkeitsstudie. Sie müsste beantworten:
- Welche Gebäudeteile sind am besten erhalten?
- Welche Sanierungsschritte sind besonders dringend?
- Welche Nutzungen sind baurechtlich möglich?
- Welche Bereiche könnten getrennt entwickelt werden?
- Wie hoch sind die aktuellen Sanierungskosten?
- Welche Förderprogramme kommen infrage?
- Welche Einnahmen könnten langfristig erzielt werden?
Ohne eine solche belastbare Grundlage bleibt jede Idee lediglich ein Wunsch.
Abriss wäre Verlust für Zittau
Wirtschaftlich mag ein Abriss auf den ersten Blick einfacher erscheinen. Für Zittau wäre er dennoch ein großer Verlust.
Die Mandaukaserne ist ein unverwechselbares Stück Stadtgeschichte. Moderne Zweckbauten können ersetzt werden. Ein Bauwerk dieser Größe, Architektur und historischen Bedeutung lässt sich jedoch nicht wiederherstellen.
Viele Städte haben in früheren Jahrzehnten historische Gebäude abgerissen und diese Entscheidung später bereut. Oft wurde erst zu spät erkannt, dass gerade solche Bauwerke einer Stadt Identität und Wiedererkennungswert geben.
Die Rettung darf dennoch nicht um jeden Preis erfolgen. Sie braucht ein Konzept, das langfristig funktioniert und die Stadt finanziell nicht überfordert.
Fazit
Die Mandaukaserne ist gerettet – aber nur vorläufig.
Ehrenamtliche Helfer und der heutige Eigentümer haben verhindert, dass das Gebäude einstürzt oder abgerissen wird. Damit wurde ein bedeutendes Baudenkmal Zittaus bewahrt.
Doch die eigentliche Aufgabe beginnt erst jetzt. Für die rund 12.000 Quadratmeter große Immobilie fehlen weiterhin ein tragfähiger Nutzer, ein finanzstarker Investor und ein überzeugendes Gesamtkonzept.
Die Stadt will das Gebäude nicht kaufen. Der Eigentümer kann die Sanierung nicht allein bezahlen. Fördermittel gibt es ohne gesicherte Nutzung kaum.
Damit bleibt die Mandaukaserne im Dornröschenschlaf. Die entscheidende Frage lautet nicht mehr, ob das Gebäude erhalten werden sollte. Die entscheidende Frage ist, wer den Mut, das Geld und die Ideen besitzt, es tatsächlich wieder zum Leben zu erwecken.
Kommentar: Zittau darf die Mandaukaserne nicht einfach vergessen
Die Mandaukaserne ist zu groß, um sie zu ignorieren, und zu wertvoll, um sie verfallen zu lassen.
Es wäre jedoch unehrlich, so zu tun, als könne ein solches Gebäude allein mit Begeisterung und einigen Fördermitteln gerettet werden. Ohne wirtschaftlich tragfähige Nutzung wird jede Sanierung zum Fass ohne Boden.
Deshalb braucht Zittau keine weitere unverbindliche Ideensammlung, sondern einen professionellen Entwicklungsprozess. Stadt, Eigentümer, Hochschule, Wirtschaft und Denkmalschutz müssen gemeinsam klären, welche Teile des Gebäudes realistisch nutzbar sind.
Vielleicht lässt sich nicht die gesamte Mandaukaserne auf einmal retten. Dann sollte sie schrittweise entwickelt werden.
Entscheidend ist, dass aus dem bisherigen Stillstand endlich ein konkreter Weg entsteht. Denn jedes weitere Jahr ohne Lösung macht die spätere Rettung schwieriger und teurer.
